Compravendita immobiliare: come evitare problemi legali

Acquistare un immobile è un passo importante, ma può nascondere insidie come vizi occulti o servitù non dichiarate. Questi problemi, se non individuati tempestivamente, possono compromettere l’utilizzo o il valore dell’immobile. È quindi fondamentale conoscere i propri diritti e sapere come agire legalmente per tutelarsi.

Cosa sono i vizi occulti?

I vizi occulti sono difetti preesistenti all’acquisto che non sono visibili con un normale controllo e che rendono l’immobile inidoneo all’uso o ne diminuiscono significativamente il valore (art. 1490 c.c.). Esempi comuni includono:

• Infiltrazioni d’acqua
• Problemi strutturali
• Impianti non a norma

La garanzia per i vizi occulti obbliga il venditore a risponderne, indipendentemente dalla sua consapevolezza del problema.

Servitù non dichiarate: cosa sono?

Le servitù sono diritti reali che limitano l’utilizzo di un immobile a favore di un altro (es. diritto di passaggio). Se non dichiarate al momento della vendita, possono rappresentare un grave problema per l’acquirente, limitandone la piena disponibilità del bene.

Il Codice Civile prevede che il venditore debba garantire l’assenza di vincoli non comunicati.

Obblighi del venditore e tutele per l’acquirente

Il venditore è tenuto a garantire che l’immobile sia privo di vizi occulti e servitù non dichiarate. In caso contrario, l’acquirente può:

• Richiedere la risoluzione del contratto (art. 1492 c.c.) e annullare l’acquisto.
• Chiedere la riduzione del prezzo, proporzionata al danno subito.
• Domandare il risarcimento dei danni, se il vizio o la servitù hanno causato ulteriori perdite economiche.
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Come tutelarsi prima dell’acquisto

Per evitare problemi dopo l’acquisto, è essenziale adottare alcune precauzioni:

1. Ispezione accurata dell’immobile: affidarsi a un tecnico qualificato per verificare la presenza di eventuali difetti strutturali o impiantistici.
2. Verifica della documentazione: controllare il certificato catastale, le planimetrie e l’attestato di prestazione energetica (APE).
3. Consultazione dei registri immobiliari: accertarsi che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o servitù non dichiarate.
4. Clausole contrattuali chiare: inserire nel contratto una dichiarazione esplicita del venditore sull’assenza di vizi occulti e servitù.
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Cosa fare in caso di problemi dopo l’acquisto?

Se emergono vizi occulti o servitù non dichiarate dopo il rogito, è possibile agire nei seguenti modi:

• Denuncia dei vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta (art. 1495 c.c.).
• Azione legale entro un anno dalla consegna dell’immobile, per richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.
• Richiesta di risarcimento danni, qualora il vizio abbia causato perdite economiche significative.
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Responsabilità dell’agenzia immobiliare

L’agente immobiliare ha l’obbligo di informare l’acquirente su eventuali difetti noti o rilevabili con la normale diligenza professionale (art. 1759 c.c.). Se omette tali informazioni, può essere ritenuto responsabile per i danni subiti dall’acquirente.

Giurisprudenza e normative recenti

La Corte di Cassazione ha ribadito più volte che la garanzia per i vizi occulti si applica anche quando il venditore era inconsapevole del difetto (Cass., ord. n. 3926/2023). Inoltre, per gli immobili acquistati direttamente dal costruttore, la responsabilità per vizi gravi si estende fino a 10 anni dall’ultimazione dei lavori (art. 1669 c.c.).

Conclusione

Acquistare un immobile richiede attenzione e consapevolezza per evitare spiacevoli sorprese come vizi occulti o servitù non dichiarate. Conoscere i propri diritti e affidarsi a professionisti esperti può fare la differenza tra un acquisto sicuro e una lunga controversia legale.

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